【初心者向け】土地の評価ってどうやるの？相続税・贈与税の基本を税理士が解説

2025年11月29日 2025年11月29日

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皆様は、「土地の評価」と聞くと、なんだか難しそう、面倒くさそう、と感じる方も多いのではないでしょうか。とくに、相続税や贈与税の計算をする際には、土地の評価が大きなポイントになります。

この記事では、税務署に提出するための「相続税・贈与税の評価額」を計算する際の基本的な考え方と評価方法について、初心者の方にも分かりやすく解説します。

土地の「評価額」と「時価」は違うの？

まず、最も重要なポイントは、土地の「評価額」と「時価（市場価格）」はイコールではないということです。

不動産取引で使われる「時価」は、実際に売買が成立する価格であり、景気や個別の事情によって変動します。一方、相続税や贈与税を計算するために使う「相続税評価額」は、国が定めたルールに基づいて計算されます。一般的には、相続税評価額は、「時価」の８割くらいといわれ、時価より低くなる傾向にあります。

土地評価の２つの主要な方式

相続税・贈与税における土地の評価方法には、主に以下の２つの方式があります。どの方式を使うかは、その土地がどこにあるかによって決められています。

１．路線価方式（ろせんかほうしき）

路線価方式は、主に都市部や市街地など、比較的土地の区画整理が進んでいて、取引が多い地域で使われる評価方法です。

※ 路線価とは？

路線価とは、「道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額」を千円単位で定めたものです。毎年、国税庁が公表しており、「路線価図」で確認できます。

評価額は、この路線価を基にして、土地の面積や形状（形がいびつでないか、角地かなど）に応じて調整して計算されます。

＜計算のイメージ＞

補正率・調整率：たとえば、奥行きが長すぎる土地や、間口（道路に接している部分）が狭い土地などは、使い勝手が悪いため、路線価に一定の割合をかけて評価額を減額しなす。逆に、角地で二つの道路に面している土地は、利用価値が高いため、評価額に加算します。

２．倍率方式（ばいりつほうしき）

倍率方式は、主に郊外や農村部など、路線価が定められていない地域で使われる評価方法です。

倍率方式の計算方法

倍率方式では、その土地の「固定資産税評価額」に、国税庁が定めた「倍率」を乗じて評価額を算出します。

＜計算のイメージ＞

この方式は、路線価方式のように個別の土地の形状による補正は原則として行いません。

土地の形状による補正とは？

路線価方式で重要なのが、土地の形状（整形地、不整形地）や、道路への接し方による評価額の調整（補正・調整）です。

１．奥行価格補正（おくゆきかかくほせい）

奥行きとは、土地が道路に接している間口から奥までの距離を指します。一般的に、奥行きが短すぎても長すぎても、建物を建てる際に使い勝手が悪くなります。このため、標準的な奥行きよりも短い、または長すぎる土地は、評価額が減額されます。

２．不整形地補正（ふせいけいちほせい）

土地の形が、四角形（整形地）ではなく、三角形やL字型などのいびつな形（不整形地）をしている場合、建物を建てにくくなるなど利用効率が落ちます。このため、不整形地については、評価額が大幅に減額されることがあります。

３．間口狭小補正（まぐちきょうしょうほせい）

間口（道路に接している部分の幅）が極端に狭い土地は、自動車の出入りや建築制限などで利用が制限されるため、評価額が減額されます。

これらの補正率は、路線価図と一緒に公表されている「奥行価格補正率表」や「不整形地補正率表」などの国税庁の定めに基づいて適用されます。この補正計算が、税理士の専門的な判断が特に必要になる部分です。

まとめ：なぜ税理士に相談すべきか？

土地の評価は、一見するとただ路線価や倍率をかけるだけの簡単な作業に見えるかもしれません。しかし、実際には

など、適用すべき評価ルールが非常に多岐にわたり、一つ間違えるだけで評価額が大きく変わってしまう可能性があります。特に、土地の形状が複雑な場合や、複数の用途に使われている土地の場合、評価額の計算は非常に難しくなります。

相続税の申告で土地の評価額を誤って高く申告してしまうと、本来払う必要のない多額の税金を納めてしまうことになります。逆に、不当に低く評価すると税務調査で追徴となってしまいます。

正確で適正な評価を行うことで、適正な納税額に抑えることが、税理士の重要な役割です。土地の相続や贈与を検討されている方は、ぜひ一度、相続に強く土地の評価経験が豊富な税理士にご相談ください。

【免責事項】 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の事案に対する税務上のアドバイスを行うものではありません。具体的な税務判断については、専門の税理士にご相談ください。